对市区住宅物业管理工作的几点建议
发布时间：2019-07-19 作者：本站编辑 来源：本站原创 浏览次数：
根据2010年年度“专题议政”工作会议的要求，九三学社宿迁市委员会立即成立相关的调研小组。调研小组听取了市政府办公室关于宿迁市的情况通报，对市区住宅小区物业管理工作进行了专题调研，考察了兄弟城市住宅小区物业管理工作情况，并组织相关人员召开座谈会，了解情况。现将调研情况汇报如下：
一、市区物业管理的基本情况
随着工业化和城市化进程加快，住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用。小区的建设和发展是时代进步的体现，同时小区的物业管理水平直接关系着一个城市的品味和精神面貌，为了保持小区的建筑的完好，发挥其整体功能和综合效益，必须对附属物、场地、环卫、绿化、治安等进行专业化管理。我市从上世纪九十年代末开始正式有了物业管理，十多年来，物业管理从无到有，覆盖面不断扩大，管理范围从单纯的住宅小区发展到写字楼、医院、商厦等多元化管理；服务项目从单纯的打扫卫生到住宅设施设备维修、小区治安防范、卫生保洁、绿化养护、特约服务等一系列的配套服务。物业管理在推动现代城市发展、提升城市形象、提高市民生活质量和素质各方面都发挥了巨大的作用。
到2009年底，我市共有物业服务企业135家。市区的物业服务企业由建市初的1家发展到73家，物业管理覆盖率达97.6%，管理面积861.38万平方米。其中，市区负责住宅小区物业服务的企业47家，二级企业2家，三级企业36家，暂定三级资质9家，物业服务面积728.58平方米，保安人员705人，保洁人员389人，专业技术及物业资格248人，从业人员总数1342人。目前，我市已有7个住宅小区获得了“省级优秀物业管理住宅小区”、2个办公大厦获得“省级优秀物业管理大厦”、2个工业项目获得“省级优秀物业管理工业园区”、6个住宅小区获得“市级优秀物业管理住宅小区”、 17个住宅小区获得“市十佳安全文明小区”称号。
二、存在问题
尽管如此，由于各种客观原因，小区物业管理工作存在一些矛盾和问题。
一是部分物业管理企业经营不规范，服务不到位。
个别企业服务意识差，制度不健全，维修不及时，保洁不彻底；忽视业主权益，不完全按合同、标准履行职责；管理人员素质不高，责任心不强。
二是开发建设单位遗留问题给物业管理带来纠纷。
开发建设单位与物业管理企业职责划分不清，前期物业管理进入程度低，小区建设与物业管理交接不规范，给后续的物业管理带来了诸多纠纷。
三是房屋专项维修资金收缴参差不齐。
目前，新建商品住宅个人缴纳专项维修资金在全市已形成共识，但早期建成小区收缴率低。
四是老旧住宅小区物业管理难。
此类小区由于历史的原因，大部分配套不完善，四周无封闭，管线破损，主体建筑破旧，地面硬化差，绿化不达标，违章建筑多。这些小区的收费价格偏低，加之水电跑、冒、漏的损耗，物管企业亏损经营，物业服务水平低，物业管理难度大，小区的形象与现代城市发展很不相称。
三、建议
针对以上存在问题，结合宿迁市情，我们提出以下建议。
（一）规范物业管理公司行为，提升物业管理人员素质。
近两年我市住宅产业发展较快，一些住宅小区相继配备了智能化设施、设备，如宽带入户、电子监控等设备，这就要求物业管理公司除了增强合同意识、服务意识，还应具备相应的专业知识和技术，具备相应的专业资格，做到真正服务住户，让大家满意。
（二）从小区开发阶段介入物业管理工作。
本应由开发建设单位承担的房屋质量、小区的配套、广告宣传承诺等问题，部分转嫁给了物业管理企业，这就给后期物业管理带来很多矛盾。建议在小区验收之前，开发商要解决所有小区的配套、购房合同中承诺的所有问题，否则，不给验收。另外，针对建筑质量，除了供热、供水系统，电气管线、及排水管道、设备安装、维修工程，质量保修期为2年，屋面防水为5年，房屋白蚁防治为15年，地基基础工程和主体结构工程为合理使用年限，一般不少于50年。一般小区建成后，开发商大多离开宿迁，如果建筑出现开发商应该承担的质量问题，业主甚至建设局很难联系到开发商，建议建设局相关部门对在宿开发商建立网上备案、查询系统，并对开发商处理质量问题情况进行公开，便于用户和建设相关部门进行追踪和联系，进而解决质量问题。
（三）对物业收费实行听证制度。
由于部分小区服务质量和收费标准不符，有的小区建设标准高，服务标准低，鉴于物业管理与百姓生活息息相关，在制定或调整物业费收费标准时应采取听证制度。
（四）用房屋专项维修资金的收益补贴物业管理。
对于一个城市来说，房屋专项维修资金是一笔不小的资产，这笔资金收益很大，建议用这部分收益以小区为单位补贴给居民作为物业费，这样既减轻居民负担，也能保证物业管理公司有稳定的收益。
（五）对小区的现有资源的合理整合和利用。
作为一个小区公共部分的建筑和道路等财产属于全体业主所有，建议将公共部分的财产出租收益补偿物业费，降低居民物业负担，公共部分财产较多的小区对外公开承包的同时把小区的所有物业管理捆绑承包出去，这就形成一个多赢局面。
（六）加强对小区业主委员会成立和运行的指导。
良好的小区环境除了需要高质量的物业管理和服务外，还需要一个全心全意为小区业主当家的业主委员会。业主委员会除了要协调物业公司为居民搞好服务以外，重视切实解决物业管理收费中出现的难点，倡导居民了解物业条例，促进业主对物业管理条例的了解，让业主委员会真正起到促进和监督物业的职能作用，真正做到法制社会，文明小区。
二○一○年十二月二十九日