车库经营亟须规范
当前，各地一些未实行人车分流的老旧小区，商住楼底层大多设有封闭车库，且有相当一部分车库被出租经营。这既方便了群众，又在一定程度上侵犯了其他住户的权益，造成了一些社会问题。
一、车库出租经营已成为普遍现象
车库经营涉及行业较为广泛，但经营者大多为社会弱势群体，文化程度普遍不高，经济条件相对较差，查处取缔困难，监管部门因此常相互推诿，以致车库经营现象越来越多，问题越拖越重。一方面，车库经营影响周边居民的日常生活，导致大量投诉举报。另一方面，车库经营拉低社区整体规划和形象，制约着城市管理水平的提升。
二、车库经营执法监管主体不明晰
市场监管部门认为，按照国务院《关于印发注册资本登记制度改革方案的通知》（国发[2014]7号），车库经营属于“擅自改变房屋用途”从事经营活动问题，归规划、建设、国土资源、房屋管理、公安（消防）、环保等部门监管。但规划、国土资源等部门认为，车库不是住宅，改变车库用途不属于“擅自将住宅改变为经营性用房”情形，而是无照无证经营问题，属市场监管部门职能范围。
三、车库经营工商登记政策不统一
原国家工商总局和许多省市政府的主流意见是，按“国发[2014]7号”文等规定，车库经营不能进行工商登记，但有些地方将其纳入“住改商”政策范围。如“皖工商企注字〔2017〕138号”文规定，“城中村、农村和城区临街、临路的底层住宅（包括辅房、车库）...可以作为以服务居民为主的商业、修理业和服务业等行业的住所（经营场所）。”江苏省无锡市政府在2016年6月也出台文件，放宽了“人防工程、车库和小区配套用房”作为经营场所的登记限制。
四、车库权属登记管理之法律解析
明确车库属性是界定各部门职能的起点和关键，众所周知，登记在产权证的车库是作为住宅的附属建筑一并登记的（通常登记为附件），并在规划时已明确用途。通俗讲，只要是登记在产权证上的建筑，不管是住宅还是车库，都是 “房屋”。因此，将车库界定为住宅的附属建筑，并参照住宅进行登记管理符合城乡规划的立法本意。
五、车库经营登记监管之规范建议
1.出台规定，有条件放开登记限制。各省市可结合当地实际情况，将车库纳入“住改商”范围，具体建议为：一是车库要具有封闭式性，符合经营用房构造等条件，如城区沿街可独立进出的车库。二是拟作经营的车库须已登记为住宅的附属产权，并位于县区行政区划内的中心城区或镇区。
2.列出清单，明确车库经营的范围。车库经营必须限定行业范围，实行清单化管理，应从正反两方面规范：一是明确可经营范围，如预包装食品销售、水果店、理发室、棋牌室、电子商务等对经营场地要求不高的行业。二是明确禁止经营范围，如小餐饮、娱乐场所、宾馆等“五小行业”。
3.严格程序，保障相邻人合法权益。一是要征得利害关系人的同意，主要是取得社区或业主委员会的同意证明，必要时建立听证制度、部门联合评估审批制度。二是经营户和出租者必须出具承诺书，承诺车库经营必须遵守法律、法规和管理规约。
4.明确分工，厘清各部门监管职责。首先，擅自改变车库用途的，由规划、建设、国土资源等部门参照住宅进行管理。其次，车库无证照经营“五小行业”的，由市场监管等部门依法查处。再次，车库经营产生污水、油烟、噪音污染的，不论是否领取证照，环保、城管部门都应积极履职责。各部门应各有侧重，通力协作，形成长效监管机制。